寫字樓名稱和商標(biāo)使用之間是什么關(guān)系？
從品牌管理的角度來講，寫字樓名稱與商標(biāo)、企業(yè)名稱及簡稱、產(chǎn)品包裝設(shè)計、域名、網(wǎng)站內(nèi)容、廣告語等一樣，是能夠與企業(yè)和產(chǎn)品形成對應(yīng)關(guān)系的商業(yè)標(biāo)志、記號和符號，是品牌表現(xiàn)形式（載體）的一種。
基于品牌形象一致、集中宣傳推廣、加深公眾印象的營銷策略，很多業(yè)主都會選擇以自有的核心商標(biāo)品牌命名寫字樓。例如，“萬達(dá)廣場”是寫字樓名稱，“萬達(dá)廣場”也是業(yè)主大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司名下的注冊商標(biāo)；“中國石油大廈”是寫字樓名稱，其中“中國石油”也是業(yè)主中國石油天然氣集團公司名下的注冊商標(biāo)。
如果在寫字樓名稱中使用與商標(biāo)相同的文字，由此形成的寫字樓名稱和商標(biāo)使用之間的關(guān)系，有以下兩種模式：
1、“地名+商標(biāo)”雙重功能
例如，如果“萬達(dá)廣場”的全部或部分空間向其他公司出租并由業(yè)主（或經(jīng)許可的其他公司）提供出租和管理服務(wù)，那么，該寫字樓名稱具有雙重功能：第一，作為地名，向公眾指示該寫字樓所在地理位置；第二，作為用于不動產(chǎn)事務(wù)服務(wù)活動中的商標(biāo)，向公眾提示服務(wù)來源、服務(wù)提供者身份。那么，在需要證明“萬達(dá)廣場”商標(biāo)在不動產(chǎn)事務(wù)服務(wù)上實際使用及持續(xù)使用的場合，“萬達(dá)廣場”寫字樓名稱的對外展示以及在交易合同、宣傳材料上的使用，應(yīng)當(dāng)被視為是證明效力較高的證據(jù)。
2、“地名”單一功能
例如，如果“中國石油大廈”完全由業(yè)主自用、并不對外出租的，那么，此時該寫字樓名稱就只具有單一的地名功能。盡管“中國石油大廈”中包含了與“中國石油”某一類別注冊商標(biāo)相同的文字，但作為寫字樓名稱的使用方式與《商標(biāo)法》第四十八條規(guī)定的商標(biāo)使用方式（用于商品、商品包裝、容器、交易文書上，或用于廣告、宣傳、展覽等商業(yè)活動）和功能（用于識別商品服務(wù)來源）不同，因此，以寫字樓名稱對外展示形成的孤立證據(jù)，很難被認(rèn)為是商標(biāo)使用，更無法主張是在哪一類商品或服務(wù)上的商標(biāo)使用。
綜上所述，如果在寫字樓名稱中使用與商標(biāo)相同的文字，并實際提供出租管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是第36類不動產(chǎn)事務(wù)有關(guān)的商標(biāo)使用；如果寫字樓由業(yè)主自用的，那么寫字樓名稱不構(gòu)成商標(biāo)使用。
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樓體廣告與商標(biāo)使用
樓體廣告和商標(biāo)使用之間是什么關(guān)系？
在利用寫字樓發(fā)布戶外廣告的活動中，同樣也有主體之分，根據(jù)各個主體之間（主要是寫字樓業(yè)主、廣告主、廣告發(fā)布者之間）關(guān)系的不同，形成如下兩種模式，相應(yīng)的廣告和商標(biāo)使用之間的關(guān)系各有不同。
1、寫字樓業(yè)主即為廣告主——寫字樓業(yè)主自設(shè)性戶外廣告，不需要進行登記。根據(jù)《戶外廣告登記管理規(guī)定》第五條規(guī)定，在寫字樓業(yè)主的登記注冊地址及合法經(jīng)營場所的法定控制地帶設(shè)置的，對業(yè)主自有的名稱、標(biāo)識、經(jīng)營范圍等信息進行宣傳的自設(shè)性戶外廣告，不需要申請戶外廣告登記（地方法規(guī)規(guī)章另有規(guī)定的除外）。也就是說，如果“招商銀行大廈”的樓體上同時展示“招商銀行”商標(biāo)，則無需戶外廣告登記。
在此情形下，與樓體相附著的展示牌、電子展示裝置、燈箱、霓虹燈上展示的商標(biāo)信息，與業(yè)主商標(biāo)形成一致，若同時與寫字樓名稱一致，則成為多維度、多層次展示業(yè)主品牌形象的最佳組合。例如，“中國人保財險大廈”樓體上標(biāo)示著“PICC”注冊商標(biāo)，“SK大廈”樓體上標(biāo)示著“SK及圖”注冊商標(biāo)。
關(guān)于這種場合下商標(biāo)展示活動的法律性質(zhì)，筆者認(rèn)為，若以相關(guān)公眾的一般認(rèn)知習(xí)慣可確定為是寫字樓業(yè)主意圖展示其主營業(yè)務(wù)上的商標(biāo)（而不是寫字樓名稱的），則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成相關(guān)商品或服務(wù)上的商標(biāo)使用，例如，“PICC”是中國人民保險集團在保險服務(wù)上的注冊商標(biāo)。
2、寫字樓業(yè)主不是廣告主——在樓體上為他人發(fā)布戶外廣告，是典型的戶外廣告活動。通常來說寫字樓業(yè)主很少直接從事廣告發(fā)布業(yè)務(wù)，寫字樓業(yè)主一般會將經(jīng)過審批的樓體廣告位出租給具有經(jīng)營資格的廣告公司進行運營，寫字樓業(yè)主通過收取租金獲利，廣告公司通過為他人發(fā)布戶外廣告收取傭金獲利，相應(yīng)地，由廣告公司作為廣告發(fā)布者承擔(dān)《廣告法》項下規(guī)定的客觀、真實、規(guī)范、合法發(fā)布廣告的責(zé)任。在此情形下，與樓體相附著的展示牌、電子展示裝置、燈箱、霓虹燈上展示怎樣的品牌信息，與寫字樓業(yè)主毫無關(guān)系，因此消費者會看到，一些汽車、樓盤、手表、食品、飲料的商標(biāo)出現(xiàn)在多個不同的寫字樓上，如果在樓體上安裝了電子顯示屏則效果更為顯著，可以在不同的時間變換展示不同的商標(biāo)品牌。作為廣告活動的一種，戶外廣告是符合《商標(biāo)法》第四十八條規(guī)定的、典型的在宣傳活動中使用商標(biāo)的行為，可以作為廣告主商標(biāo)實際使用的充分證據(jù)。相應(yīng)地，這些廣告活動與業(yè)主自有商標(biāo)、所在行業(yè)沒有任何關(guān)系。
綜上所述，在以寫字樓作為載體的戶外廣告活動中，要根據(jù)具體情況，厘清寫字樓業(yè)主、廣告主、廣告發(fā)布者之間的關(guān)系，確定展示的是哪一家的商標(biāo)，展示目的是什么，再做出恰當(dāng)?shù)呐袛唷?/p>
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